Thuế BĐS: Mức thu 25% gần như đã bị xóa

Trong Thông tư số 113/2011, Bộ Tài chính hướng dẫn: Cá nhân chuyển nhượng nhà, đất đã được cấp giấy chứng nhận được áp dụng thuế suất là 25% tính trên thu nhập chuyển nhượng (= giá chuyển nhượng - giá vốn) kèm theo điều kiện bắt buộc phải có hóa đơn, chứng từ hợp pháp chứng minh giá vốn. Mức thuế này cũng được áp dụng tương tự đối với việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Rất ít người được nộp 25%

Thế nhưng nghịch lý là cho đến thời điểm này, cơ quan thuế các cấp không hề được giao thẩm quyền cung cấp hóa đơn cho người bán BĐS để xuất cho người mua. Cá nhân người bán BĐS cũng không được quyền tự in hóa đơn để giao cho người mua. Như vậy có nghĩa là toàn bộ hoạt động mua, bán BĐS giữa các cá nhân với nhau đều không thể có hóa đơn để chứng minh giá vốn. (Có lẽ chỉ trừ trường hợp thanh toán bằng chuyển khoản giữa hai tài khoản ngân hàng của hai bên mua, bán.)

Đối với nhà ở hình thành trong tương lai, cho đến thời điểm chuyển nhượng, nhà ở vẫn chưa được hình thành. Vậy làm thế nào để xác định giá vốn căn nhà sẽ hình thành trong tương lai? Đơn vị kinh doanh dự án nhà chắc chắn không thể cung cấp hóa đơn, chứng từ trong trường hợp này.

Hậu quả của các quy định trên là rất ít người được tính thuế 25% trên thu nhập chuyển nhượng mà phải đóng 2% theo giá chuyển nhượng thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng (nếu cao hơn bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định). Khi đó, cơ quan thuế chỉ thu thuế theo quy định pháp luật, không quan tâm đến việc người thực hiện chuyển nhượng này lãi hay lỗ.

Hóa đơn chỉ phản ánh giá thực góp

Cũng theo Thông tư 113, đối với hợp đồng mua bán nền nhà, hợp đồng góp vốn để có quyền mua nền nhà, nhà, căn hộ ký trước thời điểm Nghị định số 71/2010 của Chính phủ có hiệu lực thi hành thì được kê khai, nộp thuế TNCN 25% trên thu nhập chuyển nhượng. Điều kiện cần cũng là có hóa đơn, chứng từ hợp pháp chứng minh giá vốn.

Lại là nghịch lý vì vào thời điểm giao dịch, cá nhân bán nền nhà, nhà, căn hộ chưa thanh toán xong tiền mua nền nhà, nhà, căn hộ cho đơn vị kinh doanh đất dự án. Căn cứ vào số tiền vốn đã góp/tiền mua nền đã trả, đơn vị kinh doanh đất dự án chỉ xuất hóa đơn đúng giá trị thực góp. Do đó, giá trị ghi trên hóa đơn sẽ không thể phản ánh chính xác giá vốn mua nền nhà, nhà, căn hộ theo hợp đồng. Người bán sẽ bị thiệt thòi do chênh lệch giá bán - giá vốn cao hơn thực tế. Cho nên họ phải khai báo không có hóa đơn để được tính thuế TNCN 2% trên giá chuyển nhượng theo hợp đồng.

Xem ra với các quy định mới trong Thông tư 113, Bộ Tài chính đã gián tiếp xóa bỏ phương pháp tính thuế TNCN 25% trên thu nhập chuyển nhượng BĐS và chỉ thực hiện duy nhất cách tính thuế TNCN 2% trên giá trị chuyển nhượng theo hợp đồng. Vậy có cần tiếp tục duy trì cách tính 25%?